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外国人による99年間の不動産所有が可能に

8月2日に政府は特殊行政経済法案について協議した。これが施行されると外国人の不動産所有期間が現在の2倍に延長されることになる。 この法案は、グエン・スアン・フック首相の意向で、特区への投資の公募における現行の法律を限定的に見直し、投資・経営許可に係る制限を縮小するものだ。土地の引き渡しや、土地使用に関するルール変更、土地の借用期間の延長が盛り込まれる。更に2013年施行の憲法範囲内において、外国人は投資建設プロジェクトにおける不動産の所有期間が99年間に延長され(現行法では50年間)、また国際金融機関が土地使用権を担保とすることができるようになる。 諸外国の情勢や経済トレンドを鑑みながら、各特区へ長期・短期的に投資するメリットを持たせ、かつ自然保護に配慮した政策が求められている。グエン・スアン・フック首相は特区における戦略として、初期の投資家の抱える問題や情報収集を行うよう投資計画省に伝えた。中長期的なベネフィットにも注目し、短期的なデメリットだけを見て判断を行うべきではないことを強調した。 現在、ベトナムは18箇所の経済特区、325箇所の工業地帯を有し、更に様々な優待経済政策が施行されている。2016年末にも3つの経済特区(バンドン.ワンニン県、バックバンフォン.カインホア、フーコーク.キエンヤン)が指定され、ベトナムの将来を担う経済特区になることが期待されている。

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ベトナムの住宅法改正について

改正住宅法が7月1日より施行されました。 企業など外国の組織と外国人に対する住宅の所有制限が一部緩和される。ベトナムに入国を許可された外国人は、住宅を所有でき、賃貸も条件付きで可能となる。ただし、所有率は、集合住宅1棟当たり、30%までで、1戸建てでも250戸を超えてはならない。購入できるのは、住宅建築プロジェクトにおいてのみで、既存の一般住宅街では一般住宅街では原則認められていない。 住宅所有の資格 以前  ベトナムに居住するもの又は、少なくとも、1年以上ベトナムに入国を許可された者で 外交特権を有しないもの。」  直接投資する者、経営管理者として、雇用された者、受勲者、学位を有する専門家で社会経済組織に従事する者  ベトナム人の配偶者  投資法に基づいて、運営する不動産事業に従事しない外国資本の企業で従業員の為に住宅を購入希望する場合。 改正後  ベトナムで入国を許可された者で、外交特権を有しないもの。  ベトナムで活動している外資系企業、外国企業の支店・駐在員事務所、外国の投資ファンド、外国銀行の支店 *投資証明書または、それと同等の書類を有することという条件は、変更されていない。 所有物件と物件数/ 期間/ 使用目的 以前  外国企業及び外国人は、住宅建設プロジェクトの集合住宅1物件のみを所有できる。 集合住宅1棟当たり、戸建て住宅の1町村あたりの所有比率について、明確な規定はなかった。  所有期間は、最長50年  外国人の住宅使用目的として、事務所など住居使用目的以外の所有は禁止。 改正後 …

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ベトナム不動産関連のM&Aが2017年に過去最高を記録

ニュース記事 ベトナムの不動産M&Aは2017年に過去最高を記録 ベトナムNetBridge- 外国投資機関(FIA)によると、外国人投資家は今年21事業分野のうち19業種に資本を注入した。そのうちの不動産投資資本が530億ドルで2位にランクされている。 アナリストらは、2017年にGDP成長率が6.3-6.5%に達した事と、新しい政策によって、外国投資家が国内企業の株式を買いやすくなったことで、外国人投資家がこの分野に興味を持ちだしていると分析した。 Savills・ベトナムは、2017年に外国人投資家がM&A取引を通じてベトナム市場に引き続き事業を継続すると言っている。。 ハセコ、藤田、三菱などの主要な不動産グループは、ベトナムの不動産プロジェクトを検討している。 エネルギー、化学、食料、金融分野のプロジェクトとして知られている三菱商事は、ベトナムのBitexcoと協力して、数億ドルの投資資金でハノイの住宅プロジェクトを開発することに決めました。 外国人投資家は、今年までに21事業分野のうち19業種に資本を注入しているが、そのうち不動産投資資本額は、530億ドル(5.5兆円)で2位にランクされている。 Jones Lang Lasalle(JLL)のCEO、Stephen Wyattは、不動産部門のM&Aが2017年に急増し、過去最高を達成するとも考えている。 JLLは、数十億ドルがベトナムの不動産市場に流入する可能性を待っているとした。投資家はすべての市場セグメントに目を向けるが、首都はほとんどアパート、オフィス、ホテル、中産階級の工業地帯に流れるだろうとした。 2017年3月、ケッペルランドは、SawatcoのHCMCのオフィス&ショッピングモールのハイエンド複合施設であるSaigon Centerの株式16%を、8459億㌦の売却価格で買収した。 一方、香港土地は、Thu Thiem新都市地域でCIIに割り当てられた土地に関する住宅プロジェクトを開発する際に、CIIの戦略的パートナーとなっています。 最近では、ベトナムの不動産プロジェクトの投資家であるインドシナ・キャピタルと共同で、ベトナムで10年以内に10億ドルを投資する計画を実行するための50/50の合弁会社を設立した。 当面、合弁会社はハノイ、HCMC、ダナンの住宅、ホテル、リゾートプロジェクトに注力する。 鹿島の海外市場開発ディレクター、コシジマ圭介は、他の地域市場と比較して、ベトナムが鹿島の重要市場であると述べた。 CBREからの報告によると、HCMC中央のA&Bオフィスビルの所有権の70%を占めた外国投資家は日本からの投資家であった。 ベトナムの不動産市場の魅力を説明するために、ドゥオン・トゥイ・ダン氏は外国投資家の障壁が取り除かれ、他の地域市場のパフォーマンスはベトナムほど良くないと述べた。 リン

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現在ベンタイン〜スオイティンまでの建設が決まっているメトロ1号線は、ビンズーン省とドンナい省まで線路を延ばすことが決定した。予算経費は一億USD(約2兆1千億VND)と見られる。

2017年5月24日、ホーチミン市列車管理局は、「独立行政法人 国際協力機構(JICA)がメトロ1号線をビンズーン省とドンナい省まで延ばすため、一億USDを提供することを保証した」と発表した。 メトロ1号線の最後の駅(スオイティエン駅)からビンズーン省のヌッザオまで2km延ばし、スオイティエン駅でビンズーン省とドンナい省行きの2線路に分岐する。 ドンナイ省とビンズーン省の機関がホーチミン市に要望書を送り、線路延長工事の立ち退き料については省が負担するが、建設費用は負担してほしい旨を伝えた。 列車管理局の代表者は、「プロジェクトはまだ研究、準備段階である。だだ、JICAはメトロ1号線を延びる用の資本金の提供を検討すると約束した。プロジェクト進むことで、ホーチミン市にも色々メリットがある。例としては交通量を減らし、人口を東に向かって増加させること」と話す。 20kmの長さを持っている二十四億九千万USD(約四十七兆VND)メトロ1号線は2012年8月に着工され、1区、2区、9区、Binh Thanh 区、Thu Duc区(ホーチミン市)及びヂアン(ビンズーン省)に通じる。 プロジェクトは2020年に開通予定であり、路線の2.6kmは地下鉄(3つの駅)、17kmは地上の路線(11つの駅)となる。 メトロ1号線の5つ工事の進捗状況: – 1a 工事(地下のベンタイン駅から劇場まで)5%完成 – 1b 工事(地下のベンタイン駅からバソン駅まで)45%完成 – 2 工事(地上のバソン駅からビンズーン省まで)67%完成 – 3 工事(資材、電車購入、線路メンテナンス)12%完成 – 4 工事(オペレーター及びメンテナンスするオフィスのシステム設置)2017年末に展開予定

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Vingroup はトップテン不動産デヴェロッパーの一位を占めている

Vietnam Report によると、Vingroup コーポは信頼性が高いトップ10不動産開発会社のランキング表の各評価項目をリードしている Vietnam Report の自己調査「2017年ベトナムの信頼性が高いトップ10不動産開発会社のランキング」の評価項目:もっとも新たな財務報告に表示された財務能力、メディアでの影響、開発プロジェクト数、開発進捗、トランザクション率等でVingroupは2回目そういった項目を他の開発会社超えリーダしている。 2016年、Vinhomesはベトナム全国で24つの開発プロジェクトを進め、売り出した物件は15000件で売上は83兆VND(約4千億円)だった。 Vinhomesのプロジェクトはベトナムの重要な都市に存在し、将来はベトナムの30都市に拡大予定である(ベトナム全体は63都市がある) Vinhomesの開発プロジェクトは、工事の進捗が守られ、インフラ、公園、プール、池、遊び場、駐車場、ショッピングモール、スーパー、学校、病院等の複合設備に力を入れている。 また強いセキュリティシステムを設計しており、現代の防火システム、入居者に安全で暮らせる環境を作っている。   Vingroupは開発プロジェクトにおけるコンセプトも大切にしており、ここ数年で「複数設備」モデル → 「複数設備+グーリン」 → 「複数設備+グーリン+スマート」とコンセプトが変化した。 2016年末にミドルクラスをターゲットとした住宅地、Vincityプロジェクトを開発することを発表した。今までは高級路線を取っていたVingroupにとっては大きなな転機と言える。 Vingroupは過去に受賞歴が多くあり、2016年12月、International Property AwardsにてVinhomes Central ParkのLandmark 81はBest Residential High-rise Development Asia Pacific賞を受賞、Vinhomes Times City – Park HillはBest Mixed-Use …

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12兆VNDのプロジェクト販売中止、購入者に返金!

ホーチミン市7区に建設する予定-River cityの発売会社がこの住宅プロジェクトを調整、変更より購入者との解約手続きを実施していく このプロジェクトは高層マンション、商業センター、エンターテイメントサービスと設計され、ホーチミン市の南方向(フーミー橋に近く)に立地し、日本の不動産投資・不動産運用事業を行う日本の株式会社CREED GROUP 及びベトナムのAn Giaインベストメントにより開発されていた。 プロジェクト名はThe EverRich 2で11,25ヘクタールの面積に建設予定で、全体は12棟‐3125室のマンションでその投資家はPhat Dat社であった。その後、新たなパトーナとも提携した後、2016年にプロジェクト名をRiver Cityに変更し、全部で8000室のマンション、オフィステル、ショップハウスとなり、総面積:47~122㎡、建設密度23,6%、投資資本は12兆VNDにも上る。しかし、2017年に第2回の調整があった 5月17日に、VnExpressとのインタビューでPhatDatの代表取締役であるNguyen Van Dat さんが営業戦略変更計画よりRiver Cityの設計も全体的に調整される。調整中には法律上の手続きは大変時間かかって引き渡しの進捗にも影響を与えるので本社は購入者に販売解約を手続きを実施していくと考えておる。 解約手続きは両方が合意した契約書に記載のある内容に沿って実施する。支払い進捗を遅れている購入者を除く、ほとんどの購入者に対し支払った価額(約契額の15%)を返金する事と共に、販売契約額の20%の賠償金もお支払いするとした。 Datさんは「購入者自身の権利が保証されているため、今回の解約は、お客さんの承認を受けております」と言った。将来のRiver Cityの発展傾向について、Datさんはこのプロジェクトは新しい側面になると話した。

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メトロ1号線(現在時点ではベンターン〜スオイティエンまで)は、今後ビンズーン省、ドンナイ省まで延びる予定。

– 投資額は21兆2340億VND(約1060億7千万円)となっています。 – 2018 – 2022: メトロ1号線がさらに2km延びて、ヌットザオ駅が新設されます。 – 2023:ヌットザオ駅からビンズーン、ドンナイまで広がります

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ホーミン市内で初となる2路線の水上バス運航開始予定

ホーチミン市自民委員会はホーチミン市内で初となる2路線の水上バス開発プロジェクトを通しました。 2路線の水上バスのは約21㎞の距離をThu Duc 区から8区まで運行します。 2路線の水上バスが6月に運航開始する予定です 更に、6路船の2路線の水上バス運航開始する予定です。(各船は定員80名です)

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ハノイ、ホーチミンのオフィス投資への利回りが世界ランキングトップに!

Savills の調査発表によると、現在賃貸オフィス投資への利回りで、ハノイ、ホーチミン市が世界ランキング1、2位をしめているとした。このランキングは、アジア、オーストラリア、ヨーロッパ、アメリカン等の世界54都市の中で構成されている。ハノイは年間利回りが8,75%と世界でも最も高利回りとなっており、続くホーチミン市は8,5%で2番目という結果となった。また、利回りが最も低い都市は台北市(2%)で、続いて香港(2,5%)の順となっている。ハノイとホーチミン市の利回りが上昇する要因の一つとして、政治、経済が安定している事を背景にベトナムへ投資する企業が年々増加してきた事があげられる。それに伴いオフィス需要も上昇している。 両都市のオフィス投資への利回り上がっていく中、その他の都市ではオフィスリースの投資利回りは右肩下がりを見せた。特に目立ったのがサンフランシスコで7%から4.64%下落の2.36%となっている。上海及びロサンゼルス北部では順番に0.29%と0.31%の下落幅となった。ロサンゼルスのリースオフィスの供給量は過去十年間で最高記録を示した。 一方で大都市の シドニーは最も魅力的な利回りで5.37%となっている。アジア圏の大都市でオフィスリース利回りが徐々に減少していることを背景に、世界各国の投資家はアジア圏外への投資を進めている。中国、韓国、シンガポール及び香港はクロスボーダー投資をリードする国、地域であり、その中でも韓国は最も積極的に海外投資を行っている国の一つである。 ヨーロッパに目を向けると、イギリスによるBrexit(EUからの離脱の意 )で失業率の増加等で、各企業の投資活動に影響を与えている。このことが原因で個人投資家によるクロスボーダー投資のニーズが増える要因になっている。こういった現象により、イギリス通貨(Pound)の価値が下落しており、2017年以降に累計投資額は50兆ポンド(約6913兆円)に減少、イギリス及びEU国内では、新規事業への投資傾向も減少し、保守傾向になっている。 Brexitによってオフィス需要の不安定を招く要因になるとされているが、この状態は不動産投資家によるオフィスリースの供給をある程度を抑えることによりバランスを維持できるとした。しかし、今後Brexitがどんな影響をイギリスに与えていくのか何とも言えないところである。 アメリカでは、2015年11月から2016年11月までのオフィスリース取引額は1240億USDで、2014年11月から2015年11月までの総収入1296億USDより4%減少しており、過去に人気のあった都市の魅力が徐々に薄れてきている。購入者はマンハッタン とワシントン DCへの興味が減退しているが、不動産供給量は増えている。逆に科学分野、エンターテイメントに関して盛り上がりを見せるボストン、ロサンゼルスでは不動産への投資が安定的に推移している。 Savills Australia研究所長であるトニークラブ氏によるとオフィス不動産への投資は優先順位が他の商品と比べ高いと語る。現在、政治、経済が不安定の中、安定的に利益が得られるということで世界中の投資家から支持を得ている。現在はオフィスへの投資へは好機である。しかし、場合によっては利回りが下がる事もあるというのが同氏の考えである。 同氏は2017年の目が離せないイベントとして、米連邦準備制度理事会による金利の動向や米トランプ大統領による金融政策等をあげている。さらに、BrexitによるEUへの影響、世界の通貨、貿易の流れが変動する事と資本移動の流れ等も挙げている。 引用記事:Vnexpress

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イベント告知(Shinyreal代表登壇)in 沖縄

Shinyreal Co.,LTD代表 徳嶺は、幻冬舎ゴールドオンラインにて記事も執筆しておりますのでご興味ある方は、下記のリンクよりご確認下さい。 過去の記事一覧 ・第1回『なぜ今、企業も投資家も「ベトナム」に向かうのか』2016.12.05 ・第2回『ベトナム人が預貯金よりも「不動産・金」を持ちたがる理由』 2016.12.20 ・第3回『住宅法改正から1年半・・・外国人が買えるベトナム不動産の条件』 2017.01.05 ※上記イベントに関しては開催場所は、沖縄県となります。 詳しいご質問は、弊社Shinyrealまでお問い合わせください。 こちらをクリック

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不動産はキャピタルゲインか!? part1

今回は不動産を購入する目的について焦点を当ててみたいと思います。不動産へ投資する目的としては、2種類あります。一つ目はキャピタルゲインを目的とした不動産投資です。これは不動産の転売を繰り返して利益を上げていく方法です。二つ目はインカムゲインを目的とした不動産投資です。これは賃貸による家賃収入を目的として不動産投資を行う方法です。その中でもキャピタルゲインを目的として不動産購入した方が利益は短期間に大きく上げることが可能となります。実際、ベトナムにおいて外国人の不動産購入が可能となった2015年7月に合わせて不動産を購入した人が3~5か月後に物件を転売して30%の売却益を得たという事例もあります。そこまで最速ではないにしても今後も地下鉄(日本のODA主導で行われており、2020年完成予定)の存在などの影響も考慮すると、まだまだ売却益を多く狙えるところであります。また転売をお考えの場合は、その物件価格が上昇するまでそこに住むということもできます。ちなみに日本ではきれいなビューが臨める高層階が人気ですが、ベトナムでは真逆でいまいち高層階のメリットが認知されていない傾向にあります。もちろん下層階と高層階では特に機能面などでは特に大きな違いはないわけですから、どちらを選ぶにしても問題はないと思います。

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不動産はインカムゲインか!? part2

そしてキャピタルゲインともうひとつインカムゲインがあります。インカムゲインの特徴としては、毎月の収入がほぼ確実に得られるようになるということです。また現在ベトナムの不動産賃貸における実質利回りも高い水準にあり、投資する価値はあります。加えて現在ベトナムは経済成長が著しく、昨年(2015年)のGDPは約6.6%と高い成長率を見せています。今後の経済成長に伴った物価上昇も考慮に入れると家賃も値上がりしてその結果家賃収入もアップすることが考えられます。ただし賃貸の場合デメリットとしては家賃収入が得られない場合があるということです。長らく空き室があったり、入居者が退居したりした場合のことも考慮しなくてはいけないでしょう。例えば日本を例として考えると、銀行から不動産購入資金を融資してもらってから賃貸目的で物件を購入したが、入居者がなかなか見つからずに家賃収入がなくローンの返済が滞り、借金を背負うことになったという事例もあります。ただ中にはディベロッパーによる年間家賃保証などがついており例えば1年間は入居者が見つからなくてもディベロッパーが家賃を保証してくれるので結果家賃収入を得ることができるというわけです。しかしこれも永年ではないので期限付きの補償ということになります。インカムゲインをお考えの方は、リスクヘッジとして複数賃貸物件を購入するというのも一つの手なのかもしれません。特定の部屋の入居がなくてもその他で家賃収入がある物件を所有していれば何とかリスクを回避することもできます。以上のように、今後ベトナムでの不動産投資を考えるのであればどのようにして収入を得たいのかを考えて自身の状況にあったやり方で投資・資産運用を行っていくとよいでしょう。

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